【案情简介】

2017年5月初，刘女士购买了一套位于成都市青羊区米兰小筑小区的二手商品房，入住不久，便接到小区物管的通知，要求补缴去年10月份至今年4月份共计6个月的物业服务费，否则将对其采取停水停电等惩罚措施，刘女士当即找到小区物业，称自己是5月份才入住，只承担入住以后的物业费，入住以前的物业费与自己无关，物业方应自行去找原房主追讨；物业则称，物业费系由该房屋产生，应由现在的房主承担，况且，房屋已经出售，原房主已无法联系，刘女士在购买房屋的时候就应当了解清楚与该房屋相关的费用清缴情况。双方争执不下，最终一同找到上善人民调解工作室，请求调解员予以协调。

【调解过程】

调解员在充分了解本案案情，向双方当事人说明调解纪律后围绕该物业费是否应由刘女士承担展开调解。

调解人员指出，物业服务是基于《物业服务合同》而产生，而依据合同的相对性，物业与原房主之间签订的合同，物业请求支付物业费，也应当针对原房主；且物业服务作为一种服务项目，其是针对人而为的服务，物业公司以刘女士居住在对应的房屋中为由，主张由刘女士承担物业费于法无据。

物业负责人听后，认识到自己理亏，便以刘女士购买房屋的时候未督促原房主缴清税费为由要求刘女士承担一定责任，但刘女士并不知道原房主是否缴清物业费，也无义务替物业督促原房主缴纳物业费。最终物业同意不再找刘女士索要该部分物业费，但希望刘女士协助物业联系原房主，刘女士欣然同意。

【调解结果】

最终，双方达成口头调解协议：1、物业自行通过法律途径向原房主主张2016年10月至2017年4月的物管费，不再向刘女士主张；并立即恢复对刘女士房屋的水电供应。2、刘女士向物业提供知晓的原房主联系方式及联系地址。

【案例点评】

本案中涉及的物业服务关系，应是针对物业公司与物业实际使用人之间的关系，房产本身是不会享受服务的，2016年10月至2017年4月的物管费也应由当时的实际使用人承担。物业公司发现原房主未履行缴费义务后，应根据与原房主签订的《物业管理服务协议》，积极采取法律途径向原房主主张权利。

调解人员也对物业负责人提出建议，建议其在以后的工作中及时收取物业费，不要等到人去楼空了，造成不必要的亏损；物业公司负责人也表示，这次调解也是一次法律学习的过程，以后要注意日常法律知识的学习，以弥补工作中的漏洞。人民调解不仅是起到在个案中定纷止争的作用，更是在一次次调解说法中起到了基层普法的作用；再一次说明人民调解在我国的法治进程中起着重要的作用。

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